Cómo publicar tu vivienda en Idealista (y en todos los demás sitios sin volverte loco)

Publicar es fácil. Publicar en seis sitios, no

Idealista es, con diferencia, el portal con más anuncios de España. Detrás vienen Fotocasa, pisos.com, y últimamente se vende mucho por Wallapop, Facebook e Instagram. Y siguen funcionando los de siempre: Milanuncios, y hasta un WhatsApp bien mandado a la gente adecuada.

Publicar en Idealista es sencillo. El portal te lleva de la mano: eliges la operación, colocas la dirección en el mapa, marcas las características una a una —ascensor, terraza, garaje, trastero—, subes las fotos, y llegas a un campo de texto libre. Ahí es donde se va el tiempo. No porque sea difícil, sino porque no tiene fondo: siempre puedes pulir un párrafo más, buscar una palabra mejor. Es fácil pasar una hora dejando el anuncio "perfecto".

Y entonces pasa lo de siempre. Le das a publicar, respiras, y piensas: ya está, ahora toca esperar. Pero no está. Quedan los otros cinco sitios.

Ahí es donde casi todo el mundo tira de copia-pega. Y es un error, porque cada sitio pide otra cosa: en Instagram un texto largo no lo lee nadie (y se esperan hashtags); por WhatsApp el comprador lee en una pantalla de letra diminuta —a veces ni con las gafas puestas—; Facebook tiene su propio registro; y en Kyero, si quieres llegar al comprador extranjero, hace falta inglés. Un texto pensado para un portal inmobiliario, pegado tal cual en Instagram, no funciona.

Antes de seguir, dos cosas concretas de Idealista que conviene saber antes de darle a publicar:

• Como particular tienes dos anuncios gratis (hasta cinco si son habitaciones).
• La dirección, el tipo de inmueble y el tipo de operación no se pueden modificar una vez publicado el anuncio en Idealista. Si te equivocas en eso, no hay edición posible: hay que dar de baja y crear uno nuevo, gastando uno de tus dos anuncios gratuitos. Repásalo dos veces.

Antes de escribir nada: mira tu casa

Un aviso que ahorra disgustos, y que no tiene nada que ver con el texto.

Cuando alguien dice "llevo tres meses y no vendo", el problema casi nunca está en el anuncio. Está en la casa o en el precio.

¿Limpiaste el piso antes de hacer las fotos? ¿Le hace falta una mano de pintura? ¿Cambiaste los colchones, o siguen ahí esos con manchas de origen dudoso? Y sobre todo: no hagas fotos de noche. Nunca. Espera a la mañana, abre las persianas y hazlas con luz.

Con buenas fotos y un texto decente —ordenado, claro, que explique lo que hay y lo que no hay— estás listo para vender. Sin eso, no hay descripción que te salve.

Las reglas de Idealista que están escondidas en los términos y condiciones

Esta parte casi nadie la ha leído, y es la que más disgustos da.

Idealista sí tiene normas explícitas sobre lo que puedes escribir en la descripción. No están en el formulario ni en un tutorial: están en la cláusula 6 de los Términos y Condiciones generales, dentro de un contrato que nadie abre.

Lo que no puedes hacer en el texto:

• Mayúsculas más allá de lo ortográficamente correcto. Nada de PISO REFORMADO CON VISTAS.
• Teléfonos o correos en el cuerpo del texto. Van en su campo.
• Publicidad de ti mismo, de tu actividad o de tu web, ni mencionar otros inmuebles distintos al anunciado.
• Precios inexactos. El ejemplo que pone el propio Idealista: anunciar un precio "con garaje incluido" y luego, en la descripción, aclarar que el garaje se paga aparte.
• Descripciones engañosas o características que el inmueble no tiene.
• Contenido discriminatorio: nada de expresar preferencias sobre origen, nacionalidad, edad, religión u orientación sexual de los interesados. No es solo norma del portal: es ilegal.
• Cambiar la descripción una y otra vez sin motivo para "refrescar" el anuncio o disparar alertas. Idealista lo considera conducta artificiosa.

Ese último merece un aviso, porque circula el consejo contrario: hay blogs que recomiendan tocar la descripción periódicamente para ganar visibilidad. Los términos de Idealista sancionan exactamente eso.

¿Y si te pillan? Tampoco es folklore, está escrito:

• Idealista declara usar herramientas automáticas que rastrean palabras clave en las descripciones, además de revisión humana. También leen el texto que va dentro de las imágenes.
• Un anuncio sospechoso puede quedar en cuarentena: publicado pero invisible hasta que lo verifiquen.
• Un anuncio penalizado pierde todos sus puntos de posicionamiento y deja de aparecer en las alertas. Y la penalización se aplica a todos los anuncios que tengas, no solo al infractor. Puede durar hasta 30 días.

Y un detalle práctico: modificar un anuncio activo lo devuelve a la cola de revisión. Si editas, cuenta con un retraso hasta que vuelva a verse.

¿Importa la descripción para que te vean? Sí, pero menos de lo que crees

Seamos claros, que aquí hay mucho humo.

La descripción sí influye. Idealista dice que, al ordenar por relevancia, tiene en cuenta lo completo que esté el anuncio, y menciona expresamente la calidad de las fotos y de la descripción. En su herramienta profesional, la descripción es uno de los siete factores del indicador de "calidad del anuncio", junto a fotos, vídeo, plano, tour virtual, mostrar la dirección y el certificado energético.

Ahora lo incómodo: es uno de siete. El propio portal insiste en que hoy lo determinante para el que busca es lo visual —plano, tour virtual, 3D— y que la calidad influye en el posicionamiento, pero no es el único factor.

Así que, si has llegado hasta aquí porque tu anuncio no recibe visitas y nadie te llama: el texto casi nunca es la causa. Suele ser el precio, las fotos o la zona. Reescribir la descripción de un anuncio muerto rara vez lo resucita.

Y una opinión, que como opinión va: tampoco hay que obsesionarse con salir el primero. Si alguien busca en tu zona, encontrará tu anuncio. Si busca una vivienda como la tuya, la encontrará. Aparecer arriba del todo trae muchas llamadas, y buena parte de ellas no llevan a ninguna parte más que a perder la tarde. El texto no está para que te encuentren: está para lo que pasa después de que te encuentren.

Qué escribir en la descripción (y qué no)

No hay fórmula, pero sí hay algo que le pasa a cualquiera que mire veinte anuncios seguidos: cansan. Todos suenan igual. Y hay razones concretas.

No repitas lo que la ficha ya dice. Metros, habitaciones, baños, ascensor y garaje ya están arriba y se leen de un vistazo. Volver a escribirlos en prosa no aporta nada. El propio Idealista lo dice: destaca lo que no se aprecia en las fotografías. Ese es el trabajo del texto.

Cuenta lo que no se ve. A qué hora entra el sol. Si la calle es ruidosa o si por la noche no pasa un coche. Qué se ve de verdad desde la ventana, no desde la foto con gran angular. Si hay que subir tres escalones para entrar. Lo que tú sabes porque has vivido ahí y no cabe en ningún desplegable.

Fuera las florituras. "Estupendo piso", "magnífica oportunidad", "excelente ubicación", "fantasiosa vivienda", "un paraíso inolvidable". Esas palabras no venden: cansan y levantan sospecha. Cuando lees cinco anuncios seguidos llenos de superlativos, dejas de leerlos. Y peor: empiezas a pensar que tanto adorno tapa algo. Hay expresiones que el comprador ya traduce solo: "acogedor" lo lee como pequeño, "con encanto" como viejo, "muchas posibilidades" como hay que reformarlo entero. Si tu piso es pequeño, pon los metros y ya está. Nadie se enfada con un dato; con un eufemismo, sí.

Ordena el texto. Un bloque compacto de quince líneas no se lee. Separa en párrafos y no mezcles: la vivienda por dentro, luego lo de fuera —terraza, vistas, orientación—, luego el edificio, y por último la zona si hace falta. Cada cosa en su sitio.

Con la zona, mesura. Idealista recomienda mencionar servicios cercanos, transporte y sitios de interés, y tiene sentido. Pero no lo conviertas en el 60% del texto. Quien busca en un barrio ya conoce el barrio: por eso busca ahí. Leer por décima vez que hay restaurantes, colegios y buena comunicación no le dice nada nuevo sobre tu casa, que es lo único que no sabe. Dos líneas bastan, y mejor concretas: no "zona bien comunicada", sino la parada que tienes a cinco minutos andando.

Sé conciso, y no exageres. Ser preciso también es ser precavido: di lo que hay y lo que no hay. Quien venga a ver el piso lo va a ver de todas formas. Lo único que consigues adornando es que llegue con expectativas que la casa no cumple y se marche molesto.

Y lo que sí funciona: los mejores anuncios suelen ser los de particulares que ponen entusiasmo de verdad en vender su casa. No están mejor escritos. Están escritos por alguien que sabe algo —por qué le gustaba vivir ahí, qué hacía en esa terraza—. Eso se nota. Y no lo inventa ninguna herramienta.

El mismo piso, seis textos distintos

Volvemos al principio: has terminado el anuncio de Idealista y te quedan cinco sitios. Y cada uno pide otra cosa.

Para eso existe Brikdata. Metes los datos de la vivienda una vez —o subes una foto, un PDF o unas notas sueltas y él te rellena el formulario— y, con los datos ya rellenos, un clic genera seis textos a la vez: Idealista, Fotocasa, Kyero, WhatsApp, Instagram y Facebook. Buenos textos para usar en cualquier portal o red social, cada uno escrito para su sitio, respetando su longitud y sus reglas. Adiós copia-pega.

¿Cómo salen los textos? Hay dos tonos. El profesional, que habla de tu vivienda sin las florituras raras que pone todo el mundo. Y el cercano, si tu comprador agradece un trato más amable.

¿Y los idiomas? Eliges el idioma de tus textos: español, inglés, francés, alemán o neerlandés. Y no es una traducción literal — el texto en inglés está adaptado, no suena a español pasado por un traductor automático. También puedes cambiar de idioma un solo canal si lo necesitas: lo habitual es dejarlo todo en español y pasar Kyero al inglés.

Dos advertencias honestas, porque esto no es un anuncio:

• Revisa siempre lo que salga. Ninguna herramienta sabe si el sol entra por la mañana o por la tarde. Escribe tú lo que solo tú sabes y corrige el resultado antes de publicar. La revisión humana va siempre detrás de cualquier publicación.
• No es imprescindible. Se puede escribir un anuncio excelente sin ninguna herramienta. Brikdata te ahorra hacerlo seis veces; no lo hace mejor que tú.

Si vives de esto

Todo lo anterior vale igual si eres agente, pero tu problema es otro.

En una agencia pequeña —de pueblo, de barrio, muchas veces de una sola persona— el que publica el anuncio es el mismo que hace las fotos, enseña el piso, recoge las llaves, contesta el teléfono y a veces lleva hasta su propia gestoría. El recurso escaso es el tiempo, no el talento. Y la descripción es lo último de la lista: se hace cansado, a las nueve de la noche, con cuatro viviendas nuevas esta semana.

Lo que pasa entonces es previsible: se escribe un texto, se pega en todos los portales, y todos los anuncios de la agencia acaban pareciéndose entre sí. Mismo esqueleto, mismos adjetivos, mismo párrafo de la zona.

Y un matiz que conviene tener presente: el propietario suele poner más ganas en vender su casa que la agencia que la lleva. No por desidia: es aritmética. Él tiene una casa; tú tienes cuarenta. Por eso, cuando el propietario te pasa su propia descripción, muchas veces sabe cosas que tú no. Úsala.

Si trabajas en zona con comprador extranjero —el arco mediterráneo, las islas, pero también muchos municipios del interior—, el inglés no es un extra. Idealista traduce automáticamente al inglés los anuncios de sus clientes profesionales que no aporten traducción propia, pero es una traducción mecánica de un texto escrito para un español. No es lo mismo que un texto pensado desde el principio para alguien que no sabe qué es una "finca".

En resumen

• Publicar en Idealista es fácil. Lo que cuesta es el texto, y repetirlo en cada sitio.
• Antes que la descripción: limpia la casa, píntala si hace falta y haz las fotos de día.
• Las reglas sobre lo que puedes escribir existen, son sancionables y están enterradas en los términos y condiciones. Léelas una vez.
• La descripción influye en el posicionamiento, pero es uno de siete factores. Si nadie llama, mira el precio y las fotos antes que el texto.
• Escribe lo que no se ve en las fotos. Sin florituras, ordenado por párrafos, sin exagerar.
• Si publicas en varios sitios, cada uno pide un texto distinto.

¿Quieres verlo con tu vivienda? Brikdata se puede probar gratis y sin meter tarjeta: metes los datos una vez y generas los seis textos y la ficha de la vivienda en PDF.