Contrato de arras y de compraventa de vivienda entre particulares: modelos para descargar

Modelos revisados: julio 2026

Si vas a vender o comprar una vivienda entre particulares —sin agencia de por medio—, lo habitual es firmar primero un contrato de arras para reservar la operación, después un contrato privado de compraventa y, por último, elevarlo a escritura pública ante notario. Aquí puedes descargar dos modelos orientativos y rellenables: uno de arras penitenciales y otro de compraventa de vivienda entre particulares. Ambos en PDF, listos para rellenar en el ordenador o imprimir y rellenar a mano.

Qué son las arras

Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal para reservar la vivienda, a cuenta del precio final. Existen tres tipos: confirmatorias (solo prueban el acuerdo y anticipan precio), penales (fijan una penalización por incumplir) y penitenciales. Las penitenciales son las más habituales en la compraventa de vivienda y las que recoge el modelo que ofrecemos: permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás con un coste tasado de antemano. Se apoyan en el artículo 1454 del Código Civil, según lo ha interpretado la jurisprudencia: si el comprador desiste, pierde la señal entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Los tribunales interpretan el carácter penitencial de forma restrictiva, así que el contrato debe decir de forma expresa y clara que las arras son penitenciales.

Arras, contrato de compraventa y escritura: qué es cada cosa

No son lo mismo. El contrato de arras reserva la vivienda y fija la penalización por desistir mientras las partes preparan la operación (por ejemplo, mientras el comprador tramita la hipoteca). El contrato privado de compraventa recoge ya el acuerdo completo de compra —precio, forma de pago, plazos y entrega— y tiene plena validez legal aunque no se firme ante notario, sirviendo de prueba del acuerdo. La escritura pública es el paso final ante notario, necesaria para inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. El orden habitual es: arras → contrato privado de compraventa → escritura pública.

Qué incluye el modelo de arras penitenciales

Identificación de comprador y vendedor; descripción y datos registrales de la vivienda (Registro, tomo, libro, folio, finca y referencia catastral); precio total pactado y cantidad entregada como señal; carácter penitencial expreso (art. 1454 CC); plazo para firmar la escritura y notaría; reparto de gastos; estado de cargas y entrega de la vivienda; y una cláusula opcional de condición suspensiva por financiación, muy útil si aún no tienes la hipoteca concedida: vincula la validez del contrato a que el banco te dé el préstamo, de modo que si te lo deniegan recuperas la señal.

Qué incluye el modelo de compraventa

Los mismos datos de partes y vivienda, más el precio y la forma de pago, las obligaciones de cada parte, el plazo de entrega y de elevación a escritura pública, el estado de cargas y el reparto de gastos e impuestos. Sobre los gastos, el criterio por defecto de la ley (art. 1455 del Código Civil) es que la escritura la paga el vendedor y la primera copia y lo posterior el comprador, salvo que se pacte otra cosa.

Preguntas frecuentes

Fuentes oficiales

• Código Civil, artículo 1454 (arras) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
• Código Civil, artículo 1455 (gastos de escritura) — Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

Estos modelos son orientativos y de uso general. No sustituyen el asesoramiento de un profesional: antes de firmar, revísalos con un abogado o consúltalo en la notaría.