Impuestos al vender o comprar una vivienda en 2026: IRPF, plusvalía municipal, ITP e IVA
Última actualización: 22 de agosto de 2026 · Fuentes: BOE, Agencia Tributaria y ayuntamientos
En resumen: si vendes, pagas dos impuestos: IRPF sobre la ganancia (del 19 % al 30 %, en la renta del año siguiente) y plusvalía municipal en tu ayuntamiento (30 días hábiles). Si vendes sin ganancia, no pagas IRPF por la venta, y la plusvalía tampoco se paga acreditándolo con las escrituras.
Si compras en la Comunitat Valenciana: vivienda usada, ITP del 9 % (tipo general desde el 1 de junio de 2026, con reducidos del 3 % al 8 %); obra nueva, IVA del 10 % más AJD (0,1 % si va a ser tu vivienda habitual, 1,4 % en los demás casos).
Los impuestos, de un vistazo
| Operación | Impuesto | Cuánto | Cuándo y dónde |
|---|---|---|---|
| Vendes | IRPF (ganancia patrimonial) | Del 19 % al 30 % de la ganancia, por tramos | Renta del año siguiente · AEAT |
| Vendes | Plusvalía municipal (IIVTNU) | Según el valor catastral del suelo y los años; tipo máximo del 30 % | 30 días hábiles · ayuntamiento |
| Vendes sin residir en España | IRNR | Retención del 3 % del precio + 19 % de la ganancia | Modelos 211 y 210 · AEAT |
| Compras vivienda usada (Comunitat Valenciana) | ITP | 9 % general; 11 % si el valor supera 1.000.000 €; reducidos del 3 % al 8 % | Autoliquidación · ATV |
| Compras obra nueva (Comunitat Valenciana) | IVA + AJD | IVA del 10 % + AJD del 0,1 % (vivienda habitual) o 1,4 % | El IVA, en el precio; el AJD, por autoliquidación · ATV |
El detalle de cada impuesto, artículo por artículo, en las secciones siguientes.
Si vendes: el IRPF de la ganancia
En el IRPF no tributa el precio de venta, sino la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (Ley 35/2006, artículos 34 y 35). El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos y tributos que pagas tú como vendedor: la plusvalía municipal, la comisión de la agencia si la hay. El valor de adquisición es lo que te costó: el precio de compra más los gastos y tributos de aquella compra (notaría, registro, ITP o IVA) y las inversiones y mejoras hechas en la vivienda. Cuanto mejor documentes ambos, menor es la ganancia que tributa: guarda facturas.
La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos, con la escala vigente desde el 1 de enero de 2025 (suma de las escalas estatal y autonómica de los artículos 66 y 76, que son idénticas):
| Tramo de la ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Un ejemplo redondo: vendes con una ganancia de 40.000 €. Los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €) y los 34.000 € restantes al 21 % (7.140 €): en total, 8.280 € de IRPF.
Cuándo se paga: la venta se declara en la renta del año siguiente. Si vendes en 2026, la ganancia va en la declaración que presentarás en 2027.
Si vendes: las tres exenciones que conviene conocer
La Ley 35/2006 deja fuera del impuesto tres casos que afectan a mucha gente:
Mayores de 65 años y dependencia. La ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta si el vendedor tiene 65 años o más, o se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia (artículo 33.4.b). Sin condición de reinversión: puedes vender, no comprar nada y no tributar por la ganancia.
Reinversión en nueva vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido (artículo 38.1): si reinviertes todo, exención total; si reinviertes la mitad, la mitad.
Dación en pago. La entrega de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca que pesa sobre ella está exenta (artículo 33.4.d).
Esto es información general: cada exención tiene su letra pequeña (qué cuenta como vivienda habitual, plazos de la reinversión) y tu caso concreto se confirma con la Agencia Tributaria.
Si vendes: la plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la plusvalía municipal— grava lo que ha subido el valor del suelo de tu vivienda mientras fue tuya. En una compraventa lo paga el vendedor (texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 106.1.b); en herencias y donaciones, quien adquiere (artículo 106.1.a).
Si no hay ganancia real, no se paga. Desde la reforma de 2021, las transmisiones sin incremento real de valor no están sujetas al impuesto (artículo 104.5): se acredita aportando las escrituras de compra y de venta.
Dos formas de calcular la base, y te quedas la menor. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años transcurridos desde la compra, con topes estatales (artículo 107.4). El método real toma la plusvalía efectiva —diferencia entre precio de venta y de compra— en la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el total (artículo 107.5). El contribuyente tiene derecho a que se le aplique el que le salga más barato.
El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 % sobre la base (artículo 108.1). Y los coeficientes municipales pueden ser iguales o más bajos que los topes estatales: la cifra que te aplica está en la ordenanza fiscal de tu municipio, pídela en tu ayuntamiento.
| Años | Coef. máximo | Años | Coef. máximo |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 1 | 0,15 | 12 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 14 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 15 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 16 | 0,10 |
| 6 | 0,19 | 17 | 0,13 |
| 7 | 0,20 | 18 | 0,17 |
| 8 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 9 | 0,15 | 20 o más | 0,40 |
| 10 | 0,12 |
Topes estatales del texto consolidado del TRLRHL a agosto de 2026. Cada ayuntamiento aprueba en su ordenanza los coeficientes que aplica, iguales o más bajos.
El plazo corre: en una compraventa hay 30 días hábiles para declarar o autoliquidar la plusvalía; en herencias, 6 meses prorrogables hasta un año (artículo 110.2).
¿Y el IBI del año de la venta? Lo debe quien era titular el 1 de enero, o sea, el vendedor (artículos 63.1 y 75). Pero la ley permite repercutirlo al comprador por pacto conforme a derecho común (artículo 63.2), y la práctica habitual es prorratearlo por días en la escritura: cada uno paga la parte del año en que fue dueño.
Si vendes y no eres residente: la retención del 3 %
Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, la mecánica cambia: el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio como pago a cuenta del impuesto del vendedor (texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, artículo 25.2, modelo 211). Al comprador le conviene cumplirlo a rajatabla: si no retiene, la vivienda queda afecta al pago del impuesto.
El vendedor no residente tributa por la ganancia al 19 % (artículo 25.1.f.3º) y presenta el modelo 210: si el 3 % retenido supera el impuesto, pide la devolución de la diferencia; si se queda corto, ingresa lo que falte. Los modelos y plazos, en la Sede de la Agencia Tributaria.
Si compras vivienda usada en la Comunitat Valenciana: el ITP
La compra de vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo fija cada comunidad. En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026 (Ley 5/2025), el tipo general es el 9 % —antes era el 10 %— y sube al 11 % para viviendas de más de 1.000.000 € (Ley 13/1997, artículo 13.Uno).
Hay tipos reducidos que dependen de tres cosas: el caso, el valor de la vivienda (umbral de 180.000 €) y límites de renta:
| Caso | Hasta 180.000 € | Más de 180.000 € |
|---|---|---|
| VPO de régimen general · primera vivienda habitual de menores de 35 años | 6 % | 8 % |
| VPO de régimen especial · familia numerosa o monoparental · discapacidad ≥ 65 % (o intelectual/mental ≥ 33 %) · víctimas de violencia de género | 3 % | 4 % |
Todos los reducidos exigen requisitos finos (límites de renta, vivienda habitual) que cambian y tienen letra pequeña: compruébalos en la Agència Tributària Valenciana antes de contar con ellos.
Un aviso práctico sobre la base: el ITP no se calcula necesariamente sobre el precio, sino sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro de la vivienda. Consúltalo antes de firmar en la Sede Electrónica del Catastro: si es superior al precio, pagarás sobre esa cifra.
Si compras obra nueva: IVA más AJD
La primera entrega de una vivienda nueva no lleva ITP sino IVA al 10 % (Ley 37/1992, artículo 91.Uno.1.7º), que incluye hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente con la vivienda.
Al IVA se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la Comunitat Valenciana (Ley 13/1997, artículo 14, con el tipo general modificado por la Ley 5/2025 desde el 1 de junio de 2026): 0,1 % para las primeras copias de escrituras que documenten la adquisición de tu vivienda habitual, y 1,4 % en los demás casos. Y un alivio que mucha gente no sabe: el AJD del préstamo hipotecario (2 %) lo paga el banco prestamista, no tú (artículo 14.Tres).
Si eres una agencia pequeña: las cuentas fiscales, en la captación
Para quien lleva un puñado de viviendas al mes sin CRM, esta tabla rinde más al captar que al firmar: sentarte con el vendedor el primer día y enseñarle qué le costará vender —IRPF sobre su ganancia, plusvalía municipal, y el recordatorio de que con pérdidas ni una ni otra— evita el clásico encargo que se cae en notaría porque el neto no era el que el vendedor tenía en la cabeza.
Dos avisos que ahorran sustos: si el vendedor no es residente, prepara al comprador para la retención del 3 % (modelo 211) desde la primera oferta; y en la Comunitat Valenciana recuérdale al comprador que el ITP se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro. Y si además quieres quitarte de encima la redacción de los anuncios, así trabaja BrikData: cómo funciona, paso a paso.
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Un PDF de una página con los impuestos de la compraventa en la Comunitat Valenciana, por operación: qué paga quien vende, qué paga quien compra, cuánto y en qué plazo. Imprímelo o tenlo a mano en pantalla.
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Orientativa. Elaborada con las normas citadas en esta página (BOE, consultadas el 22/08/2026).
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago si vendo con pérdidas?
La plusvalía municipal no se paga: las transmisiones sin incremento real de valor no están sujetas (TRLRHL, art. 104.5), acreditándolo con las escrituras de compra y de venta. En el IRPF no hay ganancia que gravar; la pérdida se declara igualmente y puede compensarse conforme a las reglas generales del impuesto.
¿Quién paga el IBI el año de la venta?
Lo debe el titular a 1 de enero —el vendedor— (TRLRHL, arts. 63.1 y 75), pero puede repercutirse al comprador por pacto (art. 63.2). La práctica habitual es prorratearlo por días en la escritura.
¿Cuánto se paga de ITP en la Comunitat Valenciana en 2026?
El 9 % general desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10 %); el 11 % por encima de 1.000.000 €. Reducidos del 8 %, 6 %, 4 % y 3 % según el caso, el umbral de 180.000 € y límites de renta: los requisitos, en la Agència Tributària Valenciana.
¿Qué pasa si el vendedor no es residente en España?
El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 (TRLIRNR, art. 25.2). El vendedor tributa al 19 % sobre la ganancia con el modelo 210, y recupera o completa la diferencia frente al 3 % retenido.
Tengo más de 65 años: ¿pago IRPF si vendo mi casa?
Si es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir (art. 33.4.b), igual que en dependencia severa o gran dependencia. La plusvalía municipal sí se paga, salvo que no haya habido incremento real de valor.
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Probar gratisFuentes oficiales
- BOE — Ley 35/2006, del IRPF (texto consolidado) · el cálculo de la ganancia (arts. 34 y 35), la escala del ahorro vigente desde 2025 (arts. 66 y 76) y las exenciones por mayores de 65 años o dependencia (art. 33.4.b), reinversión en vivienda habitual (art. 38.1) y dación en pago (art. 33.4.d).
- BOE — Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (consolidado) · la plusvalía municipal: quién la paga (art. 106), la no sujeción sin incremento real (art. 104.5), los dos métodos de base y los topes de coeficientes (art. 107), el tipo máximo del 30 % (art. 108.1) y los plazos (art. 110.2); y el IBI: devengo a 1 de enero y repercusión por pacto (arts. 63 y 75).
- BOE — Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (consolidado) · la retención del 3 % por el comprador (art. 25.2) y el tipo del 19 % sobre la ganancia (art. 25.1.f.3º).
- BOE — Ley 13/1997, de la Generalitat Valenciana (texto consolidado) · los tipos del ITP en la Comunitat Valenciana (art. 13: general del 9 % desde el 1-6-2026, 11 % por encima de 1.000.000 € y reducidos) y el AJD (art. 14: 0,1 % vivienda habitual, 1,4 % resto, 2 % del préstamo a cargo del prestamista).
- BOE — Ley 37/1992, del IVA (texto consolidado) · el tipo del 10 % para las entregas de viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje transmitidas conjuntamente (art. 91.Uno.1.7º).
- Sede de la Agencia Tributaria · la declaración de la renta, los modelos 210 y 211 y las consultas sobre exenciones.
- Agència Tributària Valenciana · la autoliquidación del ITP y el AJD y los requisitos finos de los tipos reducidos.
- Sede Electrónica del Catastro · el valor de referencia de la vivienda, base mínima del ITP.