Cómo calcular tu hipoteca: la cuota, paso a paso y con el simulador oficial
Última actualización: 22 de agosto de 2026 · Fuentes: Banco de España (portal Cliente Bancario) y BOE
En resumen: la cuota de una hipoteca sale de tres números: el capital que te prestan, el tipo de interés anual y el plazo. Con el sistema francés —el habitual en España—, 150.000 € a 25 años al 3 % son 711,32 € al mes.
El cálculo fiable para tu caso lo da gratis el simulador oficial del Banco de España, y el criterio del propio Banco es que todas tus deudas juntas no sobrepasen el 40 % de tus ingresos netos mensuales.
Los tres números que fijan tu cuota
Según el Banco de España, la cuota depende del importe del capital prestado, del tipo de interés, del plazo y de la modalidad de cálculo. La modalidad habitual es el sistema francés: la cuota a pagar (capital amortizado + intereses) es igual todos los meses durante la vida del préstamo, salvo cuando se revisa el tipo en las hipotecas variables.
Los intereses se calculan aplicando el tipo sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por eso, al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital, y la balanza se va invirtiendo mes a mes.
La fórmula, con un ejemplo completo
Cuota mensual = Capital × (i/12) / (1 − (1+i/12)−n), donde i es el tipo anual en tanto por uno y n el número de meses. Los intereses de cada mes salen de la fórmula que usa el simulador del Banco de España: (capital pendiente × tipo anual) / 1200.
Ejemplo: 150.000 € a 25 años (300 cuotas) al 3 %. La cuota es de 711,32 € al mes. El primer mes, 375 € son intereses (150.000 × 3 / 1200) y 336,32 € amortizan capital. Al acabar habrás pagado 213.395 €: los 150.000 prestados y 63.395 € de intereses.
El plazo mueve la cuota… y los intereses. El mismo préstamo a 30 años baja la cuota a 632,41 €, pero sube los intereses totales a 77.666 €. Es la regla que publica el Banco de España: cuanto más largo el plazo, cuotas más bajas pero intereses totales mayores.
Descarga la calculadora y haz tus números
Una hoja de cálculo con la fórmula ya montada: cambias capital, tipo y plazo y te devuelve la cuota, el total de intereses y el cuadro de amortización mes a mes completo. Abre en Excel, LibreOffice y Google Sheets.
⬇ Descargar la calculadora (hoja de cálculo)
Orientativa y sin macros. Verificada contra el cálculo del sistema francés con la fórmula de intereses del simulador oficial.
TIN y TAE: cuál miras para comparar
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje anual que el banco aplica sobre el capital pendiente: es el que entra en la fórmula de la cuota. La TAE (tasa anual equivalente) es, según la definición legal, «el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual»: además del tipo de interés recoge las comisiones y otros gastos, calculados con el método del Anexo II de la Ley 5/2019.
Para comparar dos ofertas, mira la TAE, no el TIN. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener costes muy distintos por comisiones, productos vinculados o gastos periódicos como un seguro. El Banco de España tiene un simulador específico para calcular la TAE de una hipoteca, que distingue entre los gastos que pagas al firmar y los periódicos.
¿Fija, variable o mixta? Así cambia el cálculo
La fórmula es la misma; lo que cambia es qué tipo de interés entra en ella:
Fija: el tipo y la cuota no cambian en toda la vida del préstamo. A cambio, el tipo inicial suele ser más alto que el de las variables y los plazos suelen ser más cortos.
Variable: el tipo se revisa normalmente cada 6 o 12 meses y se expresa como un índice más un diferencial, casi siempre euríbor + diferencial. Desde la Ley 5/2019 no se pueden pactar cláusulas suelo y el interés no puede ser negativo. Con el euríbor de julio de 2026 (2,855 %, media mensual oficial) y un diferencial de +1 punto, el tipo de revisión sería el 3,855 %: los 150.000 € a 25 años del ejemplo saldrían por 779,80 € al mes. El dato vigente del euríbor, mes a mes, está en nuestra ficha Euríbor hoy y tipos oficiales de la hipoteca.
Mixta: un tramo inicial a tipo fijo y el resto a variable. La cuota del segundo tramo sube o baja con el índice de referencia.
El simulador oficial del Banco de España
El Banco de España publica en su portal Cliente Bancario un simulador de préstamo hipotecario o personal, gratuito y sin registro: introduces importe, plazo y tipo de interés y devuelve la cuota; si el tipo cambia durante la vida del préstamo, recalcula la nueva cuota.
Con la opción «Ver detalles» muestra la representación gráfica de cada simulación y las tablas de amortización, descargables en excel y pdf. También hay acceso directo a la calculadora.
Sus hipótesis, publicadas: préstamos por el sistema francés, pagos mensuales y meses de igual número de días. El propio Banco advierte de que el resultado puede variar ligeramente respecto al de tu banco por esas simplificaciones.
Cuánta hipoteca puedes asumir
El criterio de capacidad de endeudamiento que publica el Banco de España: el pago de deudas no debería sobrepasar el 40 % de los ingresos netos mensuales. Y ese 40 % es el máximo recomendado de endeudamiento total: incluye el préstamo del coche, la financiación de estudios, las compras a plazos y las cuotas de tarjetas, no solo la hipoteca.
Antes de firmar, la entidad debe entregarte —al menos diez días antes— la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es oferta vinculante con las condiciones detalladas; y si el préstamo es a interés variable, un documento aparte con las cuotas en diferentes escenarios de evolución de los tipos. El reparto de gastos también está regulado: tú pagas la tasación y el banco asume notario, registro, impuestos y gestoría.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con el capital, el tipo y el plazo, aplicando la fórmula del sistema francés. 150.000 € a 25 años al 3 %: 711,32 € al mes. Para tu caso concreto, el simulador oficial del Banco de España.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el porcentaje anual con el que se calcula la cuota; la TAE es el coste total del préstamo en porcentaje anual, con comisiones y gastos incluidos (Anexo II de la Ley 5/2019). Para comparar ofertas, la TAE.
¿Qué es el sistema francés de amortización?
La modalidad habitual en España: cuota igual todos los meses mientras no cambie el tipo. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, al principio se pagan más intereses y se amortiza menos.
¿Cuánta hipoteca puedo asumir?
Criterio del Banco de España: tus deudas, todas juntas, no deberían sobrepasar el 40 % de tus ingresos netos mensuales.
¿Dónde puedo simular mi hipoteca gratis?
En el simulador oficial del Banco de España: cuota, recálculo si cambia el tipo y tablas de amortización descargables. Gratuito y sin registro.
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Probar gratisFuentes oficiales
- Banco de España — Cliente Bancario: simulador de préstamo hipotecario o personal · el simulador oficial de cuota y sus hipótesis de cálculo.
- Banco de España — Cliente Bancario: guía de hipotecas · cuota hipotecaria, tipo fijo o variable, plazo de amortización, contratación y gastos.
- Banco de España — Cliente Bancario: cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario · el simulador de TAE y la fórmula de intereses (capital pendiente × tipo / 1200).
- BOE — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · definición de la TAE, método de cálculo (Anexo II), FEIN y reparto de gastos.
- BrikData — Euríbor hoy y tipos oficiales de la hipoteca · la media mensual oficial del euríbor usada en el ejemplo de hipoteca variable (julio de 2026: 2,855 %).